五指山市人民政府关于印发五指山市经济适用住房、限价商品住房上市交易管理办法的通知
各乡、镇人民政府，市政府直属各单位：
《五指山市经济适用住房、限价商品住房上市交易管理办法》已经五届市政府第110次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
五指山市人民政府
2025年9月24日
（此件主动公开）
五指山市经济适用住房、限价商品住房上市交易管理办法
第一条为规范经济适用住房、限价商品住房上市交易活动，根据《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议于2020年5月28日通过）《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令 第七十二号）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）《建设部、发展改革委等7部委关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》（建住房〔2007〕258号）《海南省人民政府关于印发〈海南省保障性住房管理暂行办法〉的通知》（琼府〔2010〕66号）《海南省人民政府办公厅关于印发〈海南省经济适用住房管理实施办法〉的通知》（琼府办〔2009〕31号）《海南省人民政府办公厅〈关于转发省住房和城乡建设厅等 5 部门制定的海南省限价商品住房管理办法（试行）的通知〉》（琼府办〔2010〕110号）《海南省自然资源和规划厅等4部门<关于不动产登记历史遗留问题处理意见>的通知》（琼自然资规〔2024〕7号）《五指山市人民政府关于印发〈五指山市保障性住房分配工作方案〉的通知》（五府〔2011〕15号）等有关规定，制定本办法。
第二条本办法适用于2008年1月1日以后全市范围内，由市政府统一组织建设或者其他单位分散建设的经济适用住房取得完全产权和上市交易及限价商品住房上市交易的活动。
第三条本办法所称经济适用住房上市交易，是指取得不动产权证满5年的经济适用住房，其权利人按照本办法规定缴纳应缴增值收益后取得完全产权，同时将该套住房性质变更为普通商品住房并转让给第三人的行为。
本办法所称限价商品住房上市交易，是指限价商品住房取得不动产权证满5年后，其权利人按照本办法规定缴纳应缴增值收益后，该套住房性质变更为普通商品住房并转让给第三人的行为。
第四条本办法所称增值收益，是指经济适用住房、限价商品住房权利人在申请办理取得完全产权或者上市交易时，该套经济适用住房、限价商品住房原购买价格与交易价格（市场评估价格）之间的差额。
本办法所称交易价格（市场评估价格）按照以下规则确定：
（一）申请上市交易且政府不予优先回购的，其交易价格按照申请人申报时的交易价格计算。交易价格低于市场评估价格的，以市场评估价格为准。
（二）市场评估价由交易双方自行选择有资质的评估机构认定，评估费用由交易双方自理。
第五条市自然资源和城乡规划建设局负责对经济适用住房、限价商品住房取得完全产权或上市交易活动进行指导、监督和管理，市住房保障服务中心负责具体实施工作。
市发展改革、财政、税务等部门根据各自职责，负责做好经济适用住房、限价商品住房取得完全产权或上市交易管理的其他相关工作。
第六条经济适用住房权利人申请取得完全产权或者上市交易，需要同时符合以下条件：
（一）取得不动产权证满5年；
（二）为购买该套经济适用住房而按揭贷款并设定抵押的，须经抵押权人书面同意；
（三）房屋无司法查封、抵押等限制交易情形，且无权属纠纷；
（四）法规、规章和规范性文件规定的其他条件。
第七条限价商品住房权利人申请上市交易，需要同时符合以下条件：
（一）取得不动产权证满5年；
（二）为购买该套限价商品住房而按揭贷款并设定抵押的，须经抵押权人书面同意；
（三）房屋无司法查封、抵押等限制交易情形，且无权属纠纷；
（四）法规、规章和规范性文件规定的其他条件。
第八条已购经济适用住房取得完全产权或上市交易及限价商品住房上市交易的，由市住房保障服务中心负责受理、审核。审核通过后，按照本办法规定出具批复。
第九条经济适用住房权利人申请取得完全产权或者上市交易应当按照一定比例向政府缴纳增值收益，具体计算公式为：应缴增值收益＝【交易价格（市场评估价格）－原购买价格】×30%－税费。
本条款所称的税费，是指经济适用住房权利人在办理经济适用住房《不动产权证书》时实际支付的税费，包括契税、印花税等国家规定的相关税费。税费扣完以完税凭证为准。
第十条限价商品住房权利人申请上市交易应当按照一定比例向政府缴纳增值收益，具体计算公式为：应缴增值收益＝【交易价格（市场评估价格）－原购买价格】×20%－税费。
本条款所称的税费，是指限价商品住房权利人在办理限价商品住房过户时实际支付的税费，包括契税、印花税等国家规定的相关税费。税费扣完以完税凭证为准。
第十一条经济适用住房权利人申请取得完全产权的，按照以下程序办理：
（一）提出申请。申请人向市住房保障服务中心提出取得完全产权的书面申请。
（二）受理审核。市住房保障服务中心按照本办法进行审核，自受理申请之日起7个工作日内将审核结果书面告知申请人。经审核符合申请条件的，出具经济适用住房增值收益缴纳通知书（以下简称通知书），载明该套住房的应缴增值收益金额、收款银行账户和缴款期限等信息；经审核不符合申请条件的，驳回其申请并书面说明理由。
（三）准予批复。申请人一次性足额缴纳应缴增值收益后，向市住房保障服务中心提交通知书和缴纳凭证。市住房保障服务中心于5个工作日内出具准予取得经济适用住房完全产权的批复。
申请人未在缴款期限内一次性足额缴纳应缴增值收益并提交缴纳凭证的，视为自动放弃本次申请。
（四）变更登记。申请人取得市住房保障服务中心出具的批复文件后，依法向不动产登记机构申请将该套住房变更登记为普通商品住房。
第十二条经济适用住房权利人、限价商品住房权利人申请上市交易的，按照以下程序办理：
（一）提出申请。申请人向市住房保障服务中心提出上市交易书面申请，如实申报已确定的买受人及交易价格，并提交市场价格评估报告。
（二）受理审核。市住房保障服务中心按照本办法进行审核，自受理申请之日起7个工作日内将审核结果书面告知申请人。经审核符合申请条件的，市住房保障服务中心出具是否优先回购该套住房的书面意见，予以优先回购的按照本条款第三项规定办理，不予优先回购的按照本条款第四项规定办理。经审核不符合申请条件的，驳回其申请并书面说明理由。
（三）予以优先回购。市住房保障服务中心决定优先回购该套住房的，通知申请人签订回购合同，按照原签订的购买价格向申请人支付回购款，收回该套住房产权，并将其重新纳入保障性住房房源。
申请人未在通知规定的时间内与受理部门签订回购合同的，视为自动放弃本次申请。
（四）不予优先回购。市住房保障服务中心决定不予优先回购该套住房的，按照以下程序办理：
1.出具通知书，载明该套住房的应缴增值收益金额、收款银行账户和缴款期限等信息。
2.申请人一次性足额缴纳应缴增值收益后，向市住房保障服务中心提交通知书和缴纳凭证。市住房保障服务中心于5个工作日内出具准予取得经济适用住房完全产权并上市交易或限价商品住房上市交易的批复，并予以备案。
申请人未在缴款期限内一次性足额缴纳应缴增值收益并提交缴纳凭证的，视为自动放弃本次申请。
3.申请人和买受人持市住房保障服务中心出具的上市交易备案证明后，依法向不动产登记机构同时申请办理变更和转移登记，将该套住房性质变更为普通商品住房并登记至买受人名下。
第十三条经济适用住房取得完全产权或者上市交易前发生继承的，继承人可以选择以下方式处理：
（一）继承人具有本市户籍，且在本市无任何形式自有住房的，可以申请将继承的该套住房的产权份额转移登记至其名下，该套住房的性质不变。
（二）原经济适用住房取得不动产权证满5年的，可以按照本办法规定缴纳应缴增值收益后，取得该套住房的完全产权或者将该套住房上市交易；
（三）向市住房保障服务中心申请回购该套住房，并就回购款进行继承。
（四）继续占有、使用该套住房，且不得违反《海南省保障性住房管理暂行办法》等相关规定。
第十四条经济适用住房取得完全产权或者上市交易前，权利人因婚姻情况变化，需要变更权利人的，按照以下方式处理：
（一）权利人登记结婚，且配偶符合购买我市保障性住房条件的，经原权利人一致书面同意，权利人及其配偶可以凭结婚证明等相关材料，向市住房保障服务中心申请追加登记配偶为该套住房的共同权利人。
（二）作为经济适用住房共同权利人的夫妻，因离婚需要变更权利人为双方其中一方的，应当向市住房保障服务中心提出申请，并提供离婚证、离婚协议或者生效判决等相关证明材料。
第十五条已购经济适用住房已届满5年但未申请取得完全产权或上市交易的，依法发生房屋所有权转移的，需提供相关有效法律文书等证明文件，经市住房保障服务中心核准并按本办法补缴增值收益后，向不动产登记部门办理房屋所有权转移手续，转移后房屋性质为普通商品住房。
第十六条已购经济适用住房有下列情形的，政府可优先回购：
（一）虚报隐瞒户籍、家庭人口、收入、财产、住房等情况取得保障性住房的；
（二）违规出售、出租、出借，或者擅自改变住房用途且拒不整改的；
（三）家庭的收入、财产、人口、住房等情况发生重大变化，不再符合住房保障条件;
（四）其他违反合同约定行为的。
第十七条回购价格由市住房保障服务中心按照原价格回购。如符合本办法第十六条（一）（二）（四）情形的，回购价格由市住房保障服务中心按原价格同时考虑折旧等因素作价收回所购住房。
第十八条回购资金原则上由财政统筹安排解决，明确调整为公共租赁住房的，回购资金可在保障性安居工程专项资金中列支。
回购后的经济适用住房、限价商品住房可用于分配给符合我市保障性住房购房资格的申请家庭。符合公共租赁住房房源要求的，可变更性质调整为公共租赁住房，由市住房保障服务中心统一安排用于公共租赁住房配租。
第十九条回购经济适用住房、限价商品住房，按下列程序办理：
（一）市住房保障服务中心对申请人提交的材料进行审核，并入户查勘，了解房屋状况，确认购房人结清供水、供电、供气、供热和物业管理等费用；
（二）市住房保障服务中心审定后，与原购房人签订回购协议，原购房人在规定的迁出期限内迁出的，原则上市住房保障服务中心在其迁出后一个月内付清回购款，收回房屋所有权证书。
（三）市自然资源和城乡规划建设局、市不动产登记部门凭回购协议及其他相关资料办理房屋转移登记手续。
第二十条符合本办法第十六条规定，需回购但未能与原购房人协商一致的，应向原购房人下达《经济适用住房回购通知书》，告知回购理由、回购价款及迁出期限，原购房人在规定的迁出期限内未迁出的，由市住房保障服务中心循法律程序向人民法院提起诉讼、申请执行。
第二十一条经济适用住房购房人未获得完全产权前，只能由购房人及其共同申请的家庭成员自住，不得出售、出租、出借和擅自改变住房用途。除购房按揭外，经济适用住房不得进行抵押。
第二十二条对已购经济适用住房的家庭，不能提供市住房保障服务中心出具的书面意见的，任何中介机构不得代理经济适用住房的出售、出租等交易手续。公证机关对违规转让经济适用住房行为进行公证的，依法追究责任。
第二十三条已购经济适用住房，又购买其他住房的，原经济适用住房退出交由政府回购，符合条件的通过缴纳增值收益价款后取得完全产权。因婚姻、继承等其他情况发生改变，权利人家庭名下拥有一套以上保障性住房的，可选择其中一套保障房退出交由政府回购或通过缴纳增值收益后取得完全产权。未办理退出手续或未取得完全产权的，房屋权属登记机构不得为其新购住房办理房屋所有权登记。
第二十四条经济适用住房、限价商品住房上市交易管理工作中有关单位的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为的，依法追究其行政责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究其刑事责任。
第二十五条本办法的具体应用问题由五指山市住房保障服务中心负责解释，本办法自2025年10月25日起施行，有效期3年。