五指山市人民政府

关于印发《五指山市保障性住房物业管理

办法》的通知

各乡、镇人民政府，市政府直属各单位：

《五指山市保障性住房物业管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

五指山市人民政府

2014年12月12日

（此件主动公开）

五指山市保障性住房物业管理办法

第一章 总 则

第一条为规范我市保障性住房的物业管理，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《海南省经济特区物业管理条例》以及国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》等法律、法规、规章，结合我市实际，制定本办法。   

第二条本办法所称保障性住房，是指市政府投资集中建设或储备的公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房、分散建设的经济适用住房和房改房。

第三条市住房保障与房产管理局（以下简称市房管局）为我市保障性住房物业管理主管单位。

第四条保障性住房建筑区域的前期物业管理活动，应当由建设单位或市房管局与物业服务企业签订前期物业管理协议，明确相关责任。市房管局依法具体负责保障性住房的使用、管理、服务的监管工作。

第五条保障性住房的物业服务工作，需要引入市场运作的，由市房管局通过邀标或招投标方式，选聘有资质的物业服务企业来进行物业服务。邀标或招投标报名的物业服务公司少于三家的或建筑区域较小的，由市房管局采取协议方式，批准有资质的物业服务进驻小区服务。

第六条提倡单位分散建设的经济适用住房以及房改房等要引入物业服务，其收费标准根据服务水平并报物价部门核准收取。其建筑规模小或乡镇保障性住房无物业服务公司愿意服务的，向市房管局申报，经市房管局同意后自行管理与服务。

第七条在一个保障性住房建筑区域内，应当由一家物业服务企业实行物业管理。保障性住房的业主、承租人应当遵守住房保障、物业管理相关法律法规政策的规定和临时管理规约的约定。保障性住房的业主及承租人还应当遵守房屋租赁的有关规定和房屋租赁协议的约定。

第二章 物业管理与服务

第八条市房管局在保障性住房的管理活动中，应当履行以下职责：

（一）宣传、贯彻执行保障性住房政策，监督检查保障性住房的使用和物业服务，施行保障房动态管理的规定；

（二）会同物业服务企业做好保障性住房的动态管理和跟踪服务工作；

（三）培训从事保障性住房使用时的管理人员；

（四）负责入住和退出保障性住房时移交、验收、接管、结算等管理工作，建立保障性住房使用管理信息系统和维修管理档案，发布保障性住房使用动态信息；

（五）承担公共租赁住房的安全管理及其修缮和相关的招标、委托等管理工作；

（六）办理公共租赁住房租赁合同签订、租金收缴等工作；

（七）核拨物业服务费补贴；

（八）受理举报和投诉，并及时依法处理；

（九）委托的其它管理事项。

第九条市房管局应当按照公开、公平、公正的原则，统一建立物业服务企业备选库并定期公布。入选备选库的物业服务企业应当符合下列条件：

1．具有物业服务企业资质；

2．信用记分结果不低于90分；

3．物业服务项目经理和相关物业服务人员已纳入市物业服务人员执业名册；

4．内部管理严格，规章制度健全；

5．其他按规定应当具备的条件。

第十条市房管局应当从备选库中选聘具有相应资质的物业服务企业为保障性住房建筑区域提供前期物业服务，并与受聘的物业服务企业签订物业期限一般不超过3年的前期物业服务合同。前期物业服务合同中止日为小区成立业主委员会选聘新物业生效日。

第十一条受聘为保障性住房建筑区域提供物业服务的物业服务企业，应当与业主签订物业服务合同，共同创建和谐居住小区，使保障性住房建筑区域的物业管理达到规定的标准，同时应做好以下工作：

（一）依约对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护、管理，并维护相关区域的环境卫生和秩序；

（二）协助市房管局登记保障性住房住户入住、使用情况，发现违规出租、出借、转让、调换、经营、空置等情况，应及时报告市房管局；

（三）受理保障性住房维修的报修申请，协助做好施工监督、竣工验收和现场管理等工作；

（四）协助市房管局办理保障性住房住户的入住、退出等相关手续，建立保障性住房的相关档案；

（五）配合相关部门定期走访住户，收集住户的意见和建议，及时了解住户家庭成员及经济、住房变化情况；

（六）开展日常巡查，加强房屋安全监管，发现住户违章搭盖、改变房屋用途或擅自拆改房屋的行为应当及时制止，并按规定报告有关部门处理；

（七）协助有关部门核实、处理有关投诉、举报；

（八）承担其它委托事项。

第十二条保障性住房建筑区域内的建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备符合《海南省经济特区物业管理条例》规定的条件后，方可交付使用。

第十三条保障性住房竣工交付住户使用15日前，建设单位应当按规定与物业服务企业和市房管局完成物业共用部位和共用设施设备的承接查验工作。

第十四条保障性住房建筑区划内的物业服务力量配备，由物业服务企业按照行业规范要求落实，可优先聘用保障性住房住户中符合条件的待业人员，并纳入市物业服务人员执业名册中管理。

第十五条保障性住房物业服务费用标准，以政府指导价最低价收取。由物业服务委托双方根据项目规模、物业服务事项及其质量等因素约定，并报市物价部门备案。

同时提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利行为，促进物业服务收费标准通过市场竞争形成。

 第十六条保障性住房的业主、承租人应当按照前期物业服务合同、物业服务合同、租赁协议的约定足额交纳物业服务费用。有低保证的公共租赁住房的承租户，可以按规定向市房管局申请物业服务费用补贴。具体补贴办法另行制定。

第三章使用与维护

第十七条保障性住房竣工交付住户使用时，建设单位应当向业主、市房管局发放、递交房屋质量保证书和房屋使用说明书以及共有部分清册，市房管局应当向公共租赁住房的承租人发放房屋使用说明书。

第十八条公共租赁住房的承租人应当正确使用房屋及其配套设施设备，不得进行室内二次装修或对室内设施设备进行改装；在租赁期限内因使用不当造成房屋功能障碍或损坏的，应当按规定修复并承担费用，造成损失的应当赔偿损失。廉租住房和公共租赁住房室内的配套设施设备超过使用年限需重 新 装 修、更 换 或 需 对房屋进行维修改造、增加设施设备的，由市房管局统一组织实施，承租人应当予以配合。

第十九条建设单位应当依法按照保修期限、范围承担保障性住房的保修责任；可以自行组织维修，也可以委托其他单位进行维修。保障性住房保修期满后，公共租赁住房专有部分的维修责任由市房管局承担，经济适用住房、限价商品住房专有部分的维修 责 任 由 业 主 自 行 承 担 ；共 用 部 位 和 共 用 设 施 设 备 的 维 修、养 护、管 理责任，由业主按专有部分占建筑物总面积的比例共同分担。

第二十条保障性住房应当按照规定建立专项维修资金，并依据相关规定专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。

第四章监督管理

第二十一条市房管局应当设立保障性住房使用、管理、服务的投诉电话，畅通住户反映诉求的渠道。投诉电话为：86622011。按规定对保障性住房建筑区划内的物业管理工作进行巡查和考核，发现物业服务企业有未落实本办法第九条所列各项工作及规定的和谐物管通报内容之一的，应当督促物业服务企业在15日内整改。

第二十二条物业服务企业发现保障性住房住户有以下情形之一的，应当在24小时内以书面形式报告市房管局：

（一）与其申报收入有明显不符的高消费行为；

（二）取得保障性住房半年内未入住或将承租的保障性住房无故空置超过半年；

（三）保障性住房发生转租、转借、转让、出租、调换、经营；

（四）家庭收入、资产、住房情况发生明显变化未按规定及时申报；

（五）未按规定办理入住登记，居住期间人员变动；

 （六）其它违反规定的情形。

第五章相关责任

第二十三条任何单位、个人发现在保障性住房使用、管理、服务及其监督管理活动中有违法、违规行为的，均可向市房管局举报，市房管局应当及时依法、依约处理。

第二十四条物业服务企业有下列情形之一的，市房管局应当及时终止前期物业服务合同，并依法处理：

（一）对存在的问题不按规定时限整改或两次以上整改不到位；

 （二）连续两次测评，业主满意度低于70%；

 （三）发生重大责任事故；

 （四）未按本办法第二十二条规定履行报告义务；

 （五）造成共用部位、共用设施设备重大安全隐患，或造成两次以上重大群体性事件；

 （六）应当及时终止前期物业服务合同的其他情形。

第二十五条市房管局或其它有关行政管理部门及其工作人员违反本办法的规定，未履行相关职责或在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂等，将依法给予处分，构成犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。

第二十六条保障性住房使用、管理、服务活动中发生争议的，应当向建设单位或市房管局自行协商解决；协商不成的，可以向当地人民调解机构申请调解，调解不了的，可以向人民法院提起诉讼。

第六章附则

第二十七条本办法由市房管局负责解释。